物业费涨价、绑定停车位催缴 物业收费到底谁说了算?

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2018-11-10

  资料图。 陈超摄  新物业涨费50%物业费定价谁说了算?  “从800元跳涨到1200元,好像只用了一个月。 ”家住北京丰台区的小姜向记者描述自家物业费的变化,新物业公司入驻后,除提高了物业费,未曾感受到服务的改善。   小姜所住小区建于1994年,由于年代较早,起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低,因此,像这样的“老小区”就有了涨费苗头。

  物业费上涨,业主能不能拒交?小姜不是没有想过反抗,可物业公司隔三差五就打电话催促,一直不交又怕上了他们的“黑名单”,“没享受到服务就罢了,别因为这点钱,再给家里添麻烦。 ”  “不堪其扰的我们,最终还是会妥协的。

”小姜道出了很多业主的心声。

  作为购房初期订立的物业合同,物业公司能否擅自修改条款?提高物业费是否要征得多数业主同意?又有着怎样的流程规范?  “物业费涨价须‘双过半’业主同意,即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价,而且同意的住户所占面积超过一半。 ”北京市两高律师事务所副主任贺荣斌向记者介绍了相关流程,物业公司拟上调管理费,需根据经营状况核算后公告小区业主,征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后,将涨价方案上报至相关部门备案,物价部门进行最终核定。   北京律师张新年持有相同观点,“物业公司单方公示或通知涨价对业主没有约束力,收费调整无需重新签订合同,可以变更或补充合同条款”。   停车费“捆绑”物业费做法是否违规?  社区服务涉及的收费,远不止物业费一项。 随着近年私家车数量的猛增,小区停车位变得愈发紧俏,停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。

  今年8月,北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金,由每月260元抬高至300元,一时激起众多业主的不满。

  “停车费涨价完全没有理由,物业公司突然贴出涨价通知。 ”业主胡杨至今愤愤不平,后来有业主向12345热线投诉,物业公司才将停车费调了回来。

  根据《物业服务收费管理办法》规定,物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。 据悉,北京地区已放开对小区内停车场的政府定价管理,实行市场调节价,这被部分业主看作停车费上涨的导火索。   记者加入该小区业主群采访发现,停车费涨价还不是最大的矛盾点,与物业费的“捆绑”收取,更让业主们头疼。

  另一位业主道出了其中玄机:如果你想租小区内的车位、交停车费,就必须同时交纳物业费,而且都是全年的,之前也不能有拖欠的费用,“我相信大部分业主不是不想交物业费,但物业的服务和这种威胁的态度,让人无法接受。

”  “两种钱款属于不同的性质,二者不能捆绑收取。

”贺荣斌明确指出,根据《物权法》及相关法律规定,小区内规划的车位应当先满足业主需要,物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑,以限制车主使用小区内的规划车位。

  记者注意到,在双方签订的车位租赁合同中,物业公司作为甲方,权利义务过于简单,相关责任并未得到有效约束;而乙方业主却被要求,“车位使用期限内,自行负责待停车辆的安全,如发生任何损坏或者丢失,由乙方自行承担,与甲方无关”。

  这份被业主视为“免责声明”的合同有效?“要看合同是否有失公平性原则,如果双方权责不平等,合同本身就没有法律效益。

”北京市两高律师事务所执业律师黄村夫称。   针对停车期间发生的车辆损害,物业是否要承担责任,贺荣斌认为这取决于三方面因素:首先要参考合同约定和是否存在保管关系,如果双方对车辆保管没有特别约定,物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放,实为一种场地管理,而非保管关系,物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任;同时,还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。